España presenta hoy un mapa residencial profundamente desequilibrado. Así lo pone de manifiesto Foro NESI en el capítulo de vivienda del IX Informe FOESSA 2025, en el que firma un análisis territorial que evidencia cómo la calidad de la vivienda, la estabilidad residencial y el acceso a servicios básicos varían de forma significativa según el tamaño de los municipios. El estudio muestra que las grandes ciudades se han convertido en el epicentro de la vulnerabilidad residencial: en Madrid y Barcelona, por ejemplo, los retrasos en el pago de la vivienda alcanzan el 6,2% y la percepción de inseguridad llega al 12,6%, mientras que en los pequeños municipios los retrasos caen a niveles del 3,3–3,6% y solo el 3,3% de la población se siente insegura.
De esta forma, en los grandes núcleos urbanos, la vivienda está sometida a una presión estructural creciente: se observan peores condiciones de habitabilidad —como la escasez de luz natural, que afecta al 5,6% de los hogares frente al 1,1% en los municipios pequeños— y un parque residencial más envejecido y con mayores deficiencias estructurales.
También aumenta el deseo o necesidad de cambiar de vivienda, que alcanza el 10,4% de los hogares en ciudades de más de 500.000 habitantes, casi el doble que en los municipios pequeños (5,9%). A ello se suma una menor estabilidad: en ciudades como Madrid y Barcelona apenas tres de cada diez personas llevan más de veinte años en su casa actual, un indicador claro de menor arraigo y de dinámicas residenciales más forzadas por las condiciones del entorno.
Por contraste, los municipios pequeños muestran un parque de vivienda menos tensionado y con mayor estabilidad, pero afrontan retos diarios derivados de la falta de servicios esenciales. La distancia a pie a equipamientos sanitarios, educativos, culturales o la falta de transporte público es entre cuatro y seis veces mayor que en las grandes ciudades, lo que complica la vida cotidiana, dificulta el acceso a oportunidades y actúa como un freno para retener población joven, atraer nuevas familias y dinamizar la economía local.
Esta brecha en servicios, además, se combina con necesidades específicas de habitabilidad, como la mayor presencia de daños interiores o barreras arquitectónicas vinculadas a la necesidad de rehabilitación.
Así, el estudio muestra que las ciudades más pobladas presentan un modelo habitacional más frágil. La combinación de viviendas con deficiencias estructurales, menor acceso a luz natural, entornos más percibidos como inseguros y una movilidad residencial más elevada conforma un escenario que limita la calidad de vida y dificulta la consolidación de un proyecto vital estable. Esta vulnerabilidad se refuerza con otros indicadores, como la dificultad para afrontar gastos imprevistos de 800 euros o más: en las grandes ciudades seis de cada diez hogares no pueden hacerlo, frente a una media general ya elevada de 4 de cada 10 en el conjunto del país.
Un enfoque territorial integral para garantizar el derecho a una vivienda digna
El análisis territorial de Foro NESI muestra que la solución al problema de la vivienda en España es estructural y complejo; y no puede centrarse exclusivamente en adoptar medidas en las grandes ciudades. Aunque es urgente mejorar la habitabilidad del parque residencial urbano, reforzar la rehabilitación, planificando de forma más equilibrada el uso del suelo, estas medidas solo serán efectivas si forman parte de una estrategia territorial más amplia.
En este contexto, las ciudades intermedias, o la también llamada ‘España olvidada’— capitales de provincia y núcleos urbanos de tamaño medio— desempeñan un papel esencial. Disponen de servicios suficientes, un mercado de vivienda menos tensionado y capacidad para absorber población sin reproducir las dinámicas de saturación de las grandes urbes. Pero, además, pueden acoger actividad económica y empleo, contribuyendo a aliviar la presión residencial y distribuyendo oportunidades por el territorio. Tal y como recoge la evidencia reciente, desplazar parte del crecimiento y de la actividad hacia estas ciudades podría reequilibrar el mercado inmobiliario y diversificar opciones de vida y trabajo.
Por su parte, los municipios pequeños necesitan inversiones sostenidas en servicios básicos, conectividad, equipamientos y movilidad, acompañadas de nuevas oportunidades laborales y tejido productivo vinculado a las economías verde, circular, digital y de cuidados. Sin estos elementos, la vivienda en los pueblos —aunque más estable— no puede convertirse en una alternativa real para más población.
‘El problema de la vivienda no se resolverá únicamente actuando sobre las grandes ciudades. Necesitamos un país más equilibrado a nivel territorial, donde las ciudades intermedias puedan absorber parte de la demanda y ofrecer alternativas reales, y donde los pequeños municipios cuenten con los servicios necesarios para atraer población. La vivienda es un derecho, pero también una cuestión territorial: redistribuir oportunidades y actividad es clave para aliviar la presión urbana y garantizar un acceso digno en todo el país’, explica el cofundador y director de la Fundación Foro NESI, Diego Isabel La Moneda.
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